La Dirección General de Tributos (DGT) ha resuelto una importante cuestión fiscal en su consulta vinculante V0412-25, de 20 de marzo de 2025. Esta resolución afecta directamente a propietarios que alquilan habitaciones de una vivienda. ¿Pueden beneficiarse de la reducción del 50 % del rendimiento neto positivo prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF? Te lo explicamos en detalle.
¿Qué dice la normativa del IRPF sobre la reducción por alquiler de vivienda?
El artículo 23.2 de la Ley del IRPF establece una serie de reducciones fiscales aplicables a los rendimientos del capital inmobiliario derivados del alquiler de viviendas, siempre que no se trate de una actividad económica (según el artículo 27.2 de la LIRPF). Estas reducciones han sido modificadas por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, y están vigentes para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.
Reducciones previstas en el artículo 23.2 de la LIRPF
- 90 %: Reducción por rebaja de renta en zonas tensionadas.
- 70 %: En casos como primer alquiler en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años, o cuando el arrendatario es una administración pública o entidad sin ánimo de lucro con finalidad social.
- 60 %: Si la vivienda ha sido rehabilitada en los últimos dos años.
- 50 %: En cualquier otro caso, siempre que se trate de una vivienda habitual.
¿Aplica la reducción si se alquilan solo habitaciones?
Sí, puede aplicarse la reducción del 50 % del rendimiento neto positivo si se cumplen ciertos requisitos. En su consulta vinculante, la DGT aclara que:
«Se entenderá que existe arrendamiento de vivienda cuando el arrendamiento recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.» (art. 2 LAU)
Esto significa que alquilar por habitaciones no excluye automáticamente del beneficio fiscal, siempre que el uso efectivo por parte del arrendatario sea como vivienda habitual.
¿Qué requisitos deben cumplirse?
- El contrato debe establecer claramente el uso como vivienda habitual.
- No debe tratarse de un arrendamiento de temporada ni de uso turístico.
- No debe existir actividad económica (como por ejemplo, servicios de limpieza regulares o rotación frecuente de inquilinos).
- Se deben cumplir los criterios de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Cómo se acredita el uso como vivienda habitual?
La DGT aclara que esta es una cuestión de hecho, es decir, que no se presume automáticamente y debe ser probada por el arrendador mediante medios válidos en derecho, como:
- Contrato de arrendamiento indicando el uso como vivienda habitual.
- Certificado de empadronamiento del arrendatario.
- Pruebas de permanencia prolongada en el domicilio.
- Ausencia de servicios propios de actividad económica.
Importancia de declarar correctamente en la autoliquidación
Otro aspecto fundamental que señala la DGT es que las reducciones solo se aplicarán cuando:
- Los rendimientos estén bien calculados en una autoliquidación presentada antes del inicio de cualquier procedimiento de comprobación.
- No existan ingresos omitidos ni gastos indebidos.
En caso contrario, se pierde el derecho a aplicar la reducción, incluso si el error es corregido durante el procedimiento administrativo.
Conclusión: Sí, se puede aplicar la reducción… pero con condiciones
Si eres propietario y alquilas habitaciones de una vivienda como residencia habitual de tus inquilinos, puedes aplicar la reducción del 50 % del rendimiento neto positivo según el artículo 23.2.d) de la LIRPF. Eso sí, es clave:
- Que el contrato sea para vivienda habitual (no temporada).
- Que puedas probarlo.
- Que declares correctamente en tu IRPF.
En Finanbase, te ayudamos a gestionar correctamente tus obligaciones fiscales como arrendador y aprovechar todas las ventajas legales disponibles. ¿Tienes dudas sobre tu caso concreto? Contáctanos y te asesoramos.
